Preguntas y respuestas sobre los alquileres

01/09/2020 Sector Inmobiliario

Muchas fueron las consultas que recibimos del público respecto de los alcances del decreto de necesidad y urgencia 320/2020 (en adelante DNU) de alquileres.

Te damos respuesta a los principales interrogantes en términos cercanos.

¿El inquilino debe pagar el alquiler?

Sí, el DNU no da al inquilino la facultad de liberarse del pago del alquiler. Este podrá pagar el precio locativo del mes de marzo y hasta septiembre del 2020 incluido. Las diferencias que se generen deberán ser abonadas en 3 o 6 cuotas a partir de octubre del corriente año (sin interés).

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

El DNU suspende los desalojos por falta de pago hasta el 30 de septiembre del corriente año, es decir, el locador (propietario o persona con derecho al uso y goce) no podrá exigir por la vía judicial la restitución del inmueble y el inquilino podrá seguir ocupando el inmueble hasta tanto.

¿Qué pasa con el aumento del alquiler que establecía el contrato?

El Art. 4°. Del DNU establece el congelamiento de los precios de alquileres hasta el 30 septiembre del año en curso y durante la vigencia de esta medida el inquilino podrá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. Por su parte, el art. 6 dispone que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4° (precio locativo correspondiente al mes de marzo), deberá será abonada por la parte locataria en, al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, a partir del mes de octubre del corriente año. En este caso, por estas diferencias de precio estipulado y el facultado por el art. 4 del DNU,  el locador no podrá aplicar intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.

Diferente es el caso de las deudas por falta de pago, pagos extemporáneos, o pagos parciales. El art. 7 del DNU establece que estas deudas deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas el mes de octubre del corriente año. En este caso, establece el art. 7, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Solo estos intereses. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad,

¿Qué pasa si se vence el contrato?

EL DNU prorroga automáticamente la vigencia, extiende el plazo, de los contratos que venzan a partir del 20 de marzo de 2020 y hasta el 30 de septiembre de 2020. Si el inquilino no quiere seguir ocupando el inmueble podrá manifestárselo al locador y dar por terminado el contrato.

¿Qué va a pasar con las deudas acumuladas?

El DNU dice que las deudas que se acumulen, ya sea por falta de pago, pagos parciales, deberán abonarse en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales a pagar desde octubre 2020, más los intereses compensatorios que serán los que correspondan a plazo fijo a 30 días del Banco Nación (hoy 25,20%). Las sumas acumuladas por aumentos en este periodo de tiempo no generarán intereses.

¿Qué pasa si el propietario (locador) depende del pago del alquiler para cubrir sus necesidades básicas?

El DNU no se aplicaría al locador que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente. Un tema de importancia es que el DNU no establece ante qué organismo deberá acreditar esta situación o si lo hará ante el inquilino. Entendemos que, en primer lugar, deberá iniciar una mediación obligatoria, y en caso en que allí no se llegue a un acuerdo podrá accionar por desalojo y demostrar el supuesto, o podrá iniciar una acción declarativa de certeza antes los tribunales locales.

¿A qué contratos se aplica? ¿También los comerciales?

En primer lugar el DNU se aplica a los inmuebles, habitaciones, pensiones y hoteles destinados a vivienda única, ya sea urbana o rural. En lo que hace a los inmuebles que tengan destino comercial, profesional (servicios) y/ o industrial, quedan también alcanzados en su mayoría (monotributo, mipymes). También quedan incluidos los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones o familiares, aunque no especifica que se entiende por pequeño.

¿Es de aplicación obligatoria el DNU?

Lo más importante que hay que entender es que el DNU es solo de aplicación si el inquilino quiere ampararse en sus medidas. Otros, si así lo deciden, podrán cumplir con sus obligaciones contractuales establecidas.

Los hechos ocurridos en estos últimos meses produjeron cambios sensibles en muchos aspectos de nuestra forma de vida. Llegaron de repente y tuvimos que adaptarnos con las herramientas que teníamos. Sin embargo, de cara al futuro, entendemos que esta "nueva normalidad" producirá una reconceptualización de los proyectos inmobiliarios de pequeña y gran escala. Pablo Castañeda, corredor inmobiliario responsable de RE/MAX NOA, nos habla de estas nuevas definiciones en el área inmobiliaria:

Nuevos paradigmas

En los proyectos que vendrán encontraremos elementos que han ganado terreno sobre otros que entendíamos necesarios, pero con la nueva manera de coexistencia serán desplazados por lo que hoy resulta prioritario.

Espacios verdes

Históricamente fue elegida la comodidad que nos presta la cercanía a los centros comerciales, administrativos y financieros.

Hoy muchas transacciones financieras, comerciales y trámites podemos hacerlos de manera virtual desde cualquier lugar en el que nos encontremos. Sin estas ataduras, la prioridad podrá ser puesta en el contexto, destacando la apreciación por las extensiones, los espacios verdes, el contacto con la naturaleza y el paisajismo.

En este plano veremos una preponderancia a la conexión con la luz natural y la presencia de elementos orgánicos integrados a los proyectos, que nos ayuden a sobrellevar de mejor manera el retraimiento que esta "nueva normalidad" lleva consigo. En los futuros proyectos tendrán preponderancia los jardines y patios internos, las terrazas y balcones intervenidos, jardines verticales y rooftops recubiertos de follaje o grandes ventanales y todo tipo de espacios que nos conecten con la naturaleza y el aire libre.

Áreas suburbanas

Esta nueva mirada generará un cambio en la tendencia del tipo y la ubicación de los proyectos inmobiliarios. Los desarrollos se desplazarán, en gran parte, a zonas semiurbanas que tengan potencialidad de ofrecer todos estos elementos antes mencionados.

Nuevos conceptos arquitectónicos

Hoy la casa se ha vuelto hogar, trabajo, escuela, gimnasio, templo, etc. La escasez de espacios y de movilidad y la falta de privacidad que a veces se necesita tener en esta nueva concepción de la casa multifuncional, hará que los espacios integrados ganen lugar y que su diseño nos permita a su vez generar áreas aisladas, todo esto al mismo tiempo.

Fuera del contexto, los estilos serán definidos, en su mayoría, por el cambio generacional que es mucho más que ello y significará nuevas maneras de vivir y convivir.

Inversiones

En nuestro mercado, sobre todo en las últimas décadas, gran parte de la inversión inmobiliaria fue canalizada a los proyectos en pozo de edificios céntricos. El destino de las unidades departamento adquiridas, en gran proporción, eran llevadas a la renta, mayormente temporaria. Los nuevos paradigmas harán que muchos inversores renueven su mirada a la tierra, al lote, la quinta o el campo, como inversión de mayor proyección a futuro.

En resumen, concluye Castañeda, muchos de estos nuevos enfoques podrían entenderse circunstanciales, algo que pasará, no obstante, entendemos que la reconceptualización del inmueble ha llegado para quedarse e influirá en nuestra manera de vivir y convivir, independientemente de que el día de mañana volvamos a lo que consideramos nuestra antigua normalidad.

 

 

 

 

Pablo Castañeda MP 208